最近，老西关的存在感越发强烈了。

(资料图)

一是，6月全市出让的13宗宅地中，就有3宗来自荔湾，其中1宗位于西关，起拍楼面价高达36011元/㎡，仅次于天河员村一横路地块（起拍楼面价为4.95万/㎡）。

二是，全新盘力迅·荔筑、珠实·西关都荟等，将在近期入市。

可以看出，老西关努力强化“老城新生活”标签，正在悄悄发力。

陈家祠上新蚊型地，优缺点明显

众所周知，地处老城核心的西关板块，开发已相当成熟，可出让的住宅用地本来就十分稀少。

因此，一有宅地上新，肯定不会缺关注度。

小梅大街7号地块，是原先的皇上皇厂房，属于陈家祠板块，妥妥的荔湾老西关核心位置，有着较高的地段价值。

地块区位图

该地块配套相当成熟，烟火气和人情味并存，生活体验感良好。

1公里范围内，有西华路、唐铭广场、动感小西关、城光荟等，遍布老广街头美食，吸引不少年轻人慕名而来，是老城区网红打卡地之一。

地块周边商业实拍图

不仅如此，地块步行到地铁陈家祠站、彩虹桥站均不到500米，是妥妥的地铁盘。

陈家祠站目前已开通的1号线及8号线。

彩虹桥站目前开通的有8号线，在建的有11号线、13号线以及22号线（芳白城际），预计在2024年开始陆续开通。

不过，配套条件虽好，地块的占地面积仅5385㎡，计容建面约1万㎡。

截图来源：广州公共资源交易中心

什么概念呢？拿在售项目比较，其占地面积比海珠区的海观云府、中海观澔府、中海映澜台、中海江泰里、中旅·天宸府等都要小，可谓相当“迷你所以，可以预见其缺点也很明显。

其一，土地面积不多，自身没有新增教育配套。

广雅中学、四中、西关外国语学校、南海中学等多所优质学校环伺，中学资源比较丰富。

但小学资源比较一般，按照目前地段划分，适龄儿童将划归到区一级的芦荻西小学上学。

其二，地块面积相对较少，花园面积较少，若采用空中花园可适当弥补。

其三，出让公告特别强调，地块位于历史城区环境协调区范围内，建筑高度宜控制在30米以下。

根据出让信息可知，小梅大街地块为长条形地块，位于万科金色康苑和富力皇上皇大厦之间，前者有31层高，后者为18层高住宅。

未来，地块最终大概率会建成10层左右的小高层，东西建筑都要比它高，采光、通风受限较为严重。

值得庆幸的是，项目不靠近马路，相对较为安静。

小梅大街7号地块现状图

综合上述的信息，地块土地面积小，容积率低，绿化率高，起拍价较高，我们大胆假设大概率打造为纯改善型产品。

在地段优势明显，但景观资源及小学资源不具备优势的前提下，如何在合理定价与去化快之间找到平衡，打造吸引力强的产品，则是考验竞得人的开发能力。

目前，地块周边以二手房为主，万科金色康苑参考均价约5.9万/㎡，皇上皇大厦参考均价约4.8万/㎡，荔康大厦参考均价约4.6万/㎡（数据来源：贝壳）。

地块最近一手项目是力迅·西关雅筑，在售建面约57-132㎡三至四房的户型，均价为7.2万/㎡，准现楼发售，兼顾刚需及改善买房需求。

正面厮杀，老西关两大纯新盘即将入市

看完老西关的地块，再来关注一下即将入市的全新盘。

要么不来，一来就来俩！老西关两个新盘珠实·西关都荟、力迅·荔筑，近期都有新动作。

去年7月推出的南岸仓地块，经过11轮竞价后才由珠江实业以33750元/㎡拿下，最近公布案名珠实·西关都荟，户型图等同步流出。

最新信息是，项目在领展广场、城光荟已开放2个展厅，售楼部预计7月初开放。

珠实·西关都荟展厅现场图

与小梅大街地块、力迅·西关雅筑一样，珠实·西关都荟同样也算是螺丝壳做道场。

从规划来看，珠实·西关都荟地块面积不大，项目总用地面积为12699.4平方米，计容建面53336平方米，规划了两栋32层的住宅楼、一栋17层的办公楼、一所9班幼儿园。

项目规划图

看过产品规划后，就连阅盘无数的少年君都能感受到，项目在产品打造上诚意满满。

比如建筑布局方面，楼栋做了一定的角度偏转，令大部分单位拥有东南或西南朝向的同时，最大限度上降低内环路高架、南岸路车流的噪音影响。

项目效果图

又比如产品设计方面，实用率高达约102%，放在全广州来说，也绝对是独树一帜。

其中，两栋住宅楼总货量约372套，2梯6户设计。

项目首推1栋新品，面积段为89-142m²3+1至4+1房，比同面积段多一房，直接拉低4房上车门槛。

无论改善入门级的带主套3+1房，还是拥有超大阳台、270°转角大飘窗的4+1房，产品力都十分能打。

值得一提的是，项目配备了游泳池，在老西关新盘中实属难得。

当然，为人津津乐道的老城区配套优势，珠实·西关都荟也具备的。

以交通为例，项目距离中山八站TOD枢纽约500米，规划有地铁5号线、11号线和34条公交线路，到珠江新城、金融城、琶洲等都可以不换乘直达，便利度很高。

南岸路、中山八路、内环路等主干道环绕，自驾出行也很便捷。

至于教育方面，环翠园小学，华侨小学、西关广雅实验学校、西关外国语学校、广雅中学等教育资源，都在项目周边聚集。

想在老城区找地段、配套和学位均好性都不错的新房，且对房间数量有要求的刚改家庭，珠实·西关都荟是一个值得关注的项目。

距离珠实·西关都荟约1.5公里的力迅·荔筑，在近日开放了营销中心。

项目主要的卖点有两个，首先是教育配套，与广雅小学仅有一墙之隔，与广雅中学本部实测步行距离仅约450米，学习氛围浓厚。

其次，力迅荔筑还是真正的地铁上盖项目。楼下就是地铁5号线和13号线二期交汇的西场站，3站直达环市东，8站可到珠江新城，含金量可见一斑。

户型方面，力迅荔筑一共设有4个户型，分别为68㎡两房一卫、78㎡2+1房两房一卫、99㎡三房两卫和101㎡三房两卫。

少年君看来，项目户型设计没有比珠实·西关都荟极致，但更偏向刚需和刚改，对预算不多，同时有主城情怀的买家来说比较友好。

项目透露，吹风低区产品6万/㎡起，高区产品6.5万/㎡起，现在认筹有98折。首推开盘有惊喜，低至5字头，总价350万起。

根据进度来看，力迅荔筑应该比珠实·西关都荟入市时间更早。

参考力迅·西关雅筑，早前的60㎡两房户型一推出就直接卖爆，相信荔筑的小面积户型对于刚需买家来说同样有较强的吸引力。

但其99㎡三房、101㎡三房与珠实·西关都荟的产品面积段有重叠，最终定价将是去化好坏的关键。

力迅荔筑实景图

最后，简单来聊一聊老西关的市场。

比起中心四区其它三区被高端改善、顶豪项目包揽的情况，老西关一手房项目产品线更为丰富，同时价格差距较大，从刚需到改善，都能找到相对满意的产品。

与以往不同，肉眼可见荔湾的一手盘正在逐渐增多，虽然每个盘的货量不多，但可以挑选的项目变多，新盘之间的竞争会变大。

未来，项目之间户型内卷、配套内卷、价格内卷之战一触即发，对于购房者来说无疑是一件好事。

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